Изменения в законе о долевом строительстве

Полезные знания на тему: "Изменения в законе о долевом строительстве". Здесь собрана вся тематическая информация. Прочитав статью Вы найдете ответы на все вопросы. Если не можете найти ответ или хотите уточнить, то обращайтесь к дежурному специалисту.

Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья

paulistano / Depositphotos.com

Для тех девелоперов, которые уже сейчас полным ходом строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но банковский контроль за их счетами ужесточится. А вот застройщиков, которые только получают разрешение на строительство, наоборот, ждут большие изменения.

Во-первых, они должны выбрать наиболее подходящий для них формат работы – через эскроу-счета или через так называемое «проектное финансирование» (ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ). Такой выбор разрешен только на ближайшие 12 месяцев: любой проект, в котором первый ДДУ будет подан на регистрацию в Росреестр через год, будет строиться, безальтернативно, только по схеме эскроу-счетов.

Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки «оправдательных» документов (ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 18.2 Закона № 214-ФЗ). При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (ч. 2.3, ч. 2.3-1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Если застройщик «уходит» в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.

Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и прочими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания Закона № 214-ФЗ, – банк обязан отказать в проведении операции по счету (ч. 2, ч. 8 ст. 18 Закона №214-ФЗ). Кстати, обналичить деньги можно только для выдачи зарплаты строителям.

Сделки застройщика в обход этих правил можно оспорить в суде – по иску Фонда защиты дольщиков и самих дольщиков или надзорного органа (ч. 9 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Если же застройщик предпочтет работать через эскроу-счета, то жить ему станет значительно проще: в таком случае ему не нужно будет даже платить взносы в Фонд защиты дольщиков, а уж тем более отчитываться перед банком, соблюдать нормативы финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Ему даже разрешено иметь долги и налоговые недоимки, а сверх того, – выдавать векселя и выпускать иные ценные бумаги (ч. 6 ст.15.4 Закона № 214-ФЗ).

Механизм работы счетов эскроу в «долевке» следующий. Дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Но застройщик ни копейки из этих денег не получает: они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно на свои или на заемные (ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Кстати – гражданину, которого банк подозревает в отмывании денег или финансировании терроризма, банк вправе отказать в заключении договора счета эскроу, и он не сможет стать дольщиком в принципе (ч. 11 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Если стройка дома окончилась благополучно, то застройщик забирает себе весь пул средств на эскроу-счетах – но не раньше того, как построенный дом получит от стройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию и самый первый дольщик успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре; кстати, это дополнительный бонус для дольщиков, потому что зачастую они не могут зарегистрировать право собственности на свою квартиру, хотя и живут в ней, – в Росреестре вдруг «выясняется», что застройщик не оформил кадастровые документы на дом.

Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги. Впрочем, для него сохранится и опция «войти» в банкротство застройщика и ждать достройки своего дома (ст. 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Если дольщик расторгает ДДУ (например, из-за просрочки застройщика), он опять-таки может забрать свои деньги (ч. 7 ст. 15.4 Закона №214-ФЗ).

А если обанкротится банк, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой: эскроу-счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

10 запретительных норм для застройщиков в 214 ФЗ «О долевом строительстве»

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 №218‑ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Указанным Законом внесены серьезные поправки в Закон 214‑ФЗ 1 (далее – Закон 218‑ФЗ), основные из которых вступят в силу для объектов строительства, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. Внесенные поправки существенно меняют правила ведения деятельности застройщиков с привлечением средств дольщиков. Скорее всего, последуют официальные разъяснения относительно практического применения изменений. Наиболее серьезные новшества, которые приведены ниже, безусловно, отразятся на строительном бизнесе.

1 Федеральный закон от 30.12.2004 №214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Еще новости

  • Услуги
    • • IT-услуги
    • • Консалтинг
    • • Аудит
  • Образование
    • • Семинары
    • • Методические материалы
    • • Новости и обзоры событий
  • Журнал «LIFT»
  • Бизнес и Власть
  • Экспертиза
  • Обзоры
    законодательства
  • О компании
  • Новости
  • Статьи
  • Отзывы
  • Контакты

Подпишитесь на новости и публикации

ПОЛЬЗОВАТЕЛЬСКОЕ СОГЛАШЕНИЕ О КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ

1. Общие положения:

1.1. Настоящее Соглашение о конфиденциальности персональной информации (далее – Соглашение) действует в отношении всей информации, которую ООО «Эксклюзив Консалтинг» может получить о пользователе во время использования им сайта, сервисов и служб ООО «Эксклюзив Консалтинг» (далее – Сервисы).

2. Термины и понятия, используемые в настоящем Соглашении:

ООО «Эксклюзив Консалтинг» – юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством РФ, осуществляющее свою деятельность, в том числе, посредством Интернет-ресурса (интернет-магазина) www.eccon.ru.

Читайте так же:  Меры пресечения упк виды, особенности и основания для избрания мер пресечения

Сайт – ресурс, расположенный в сети Интернет по адресу www.eccon.ru и являющийся собственностью ООО «Эксклюзив Консалтинг».

Товар – продукция, информация о которой размещена на сайте www.eccon.ru.

Интернет-магазин – площадка для осуществления продажи Товаров от имени ООО «Эксклюзив Консалтинг», расположенная на сайте www.eccon.ru.

Сервисы сайта – все услуги, доступные для использования на сайте www.eccon.ru.

Заказ – процесс покупки Товара на сайте www.eccon.ru.

Пользователь – любое физическое лицо, имеющее доступ к сайту www.eccon.ru, посредством сети Интернет и использующее Сервисы ООО «Эксклюзив Консалтинг», в том числе путем оформления Заказов на сайте.

Персональная информация – информация, которую Пользователь предоставляет о себе самостоятельно при оформлении Заказа на сайте www.eccon.ru или в процессе использования Сервисов, включая, но не ограничиваясь, предоставлением ООО «Эксклюзив Консалтинг» персональных данных Пользователя. При оформлении Заказа на сайте или в процессе использования Сервисов Пользователь может предоставить следующую информацию: имя, фамилия, отчество, номер контактного телефона, адрес электронной почты, адрес доставки, наименование компании (если пользователь действует от имени юридического лица).

Договор – соглашение между ООО «Эксклюзив Консалтинг» и Пользователем по приобретению Товара.

Соглашение о конфиденциальности – настоящее Соглашение, регулирующее отношения между ООО «Эксклюзив Консалтинг» и Пользователем.

3. Цели сбора и обработки персональной информации пользователей:

3.1. ООО «Эксклюзив Консалтинг» собирает, обрабатывает и хранит только ту персональную информацию в отношении Пользователя, которая необходима для предоставления Сервисов и/или приобретения Пользователем Товара на сайте www.eccon.ru.

3.2. Персональную информацию Пользователя ООО «Эксклюзив Консалтинг» использует в следующих целях:

  • 3.2.1. идентификации стороны в рамках договоров с ООО «Эксклюзив Консалтинг»;
  • 3.2.2. обработки Заказов Пользователя и для выполнения своих обязательств перед Пользователем;
  • 3.2.3. обработки и получения от Пользователя платежей;
  • 3.2.4. доставки Товара Пользователю;
  • 3.2.5. предоставления Пользователю эффективной клиентской поддержки;
  • 3.2.6. предоставления Пользователю персонализированных Сервисов;
  • 3.2.7. связи с Пользователем, в том числе направление уведомлений, запросов и информации, касающихся использования сервисов, оказания услуг, а также обработка запросов и заявок от Пользователя;
  • 3.2.8. улучшения качества Сервисов, удобства их использования, разработки новых Сервисов и услуг;
  • 3.2.9. проведение статистических и иных исследований на основе обезличенных данных;
  • 3.2.10. для рассылки новостных и информационных сообщений.

3.3. ООО «Эксклюзив Консалтинг», в силу специфики способа получения информации, не проверяет достоверность предоставленной Пользователем персональной информации о себе и не осуществляет контроль ее актуальности. Однако ООО «Эксклюзив Консалтинг» исходит из того, что Пользователь предоставляет достоверную и персональную информацию по вопросам, предлагаемым на сайте www.eccon.ru, и поддерживает эту информацию в актуальном состоянии. Всю ответственность, а также возможные последствия за предоставление недостоверной или неактуальной персональной информации несёт Пользователь.

4. Условия обработки персональной информации пользователя и её передачи третьим лицам:

4.1 ООО «Эксклюзив Консалтинг» хранит и обрабатывает персональную информацию Пользователей в соответствии с действующими нормативными актами (имя, фамилия, отчество, номер контактного телефона, адрес электронной почты, адрес доставки, наименование компании (если пользователь действует от имени юридического лица)).

4.2. В отношении персональной информации Пользователя сохраняется ее конфиденциальность, кроме случаев добровольного предоставления Пользователем информации о себе для общего доступа неограниченному кругу лиц.

4.3. ООО «Эксклюзив Консалтинг» защищает персональную информацию Пользователя в соответствии с требованиями, предъявляемыми к защите такого рода информации, и несет ответственность за использование безопасных методов защиты такой информации.

4.4. Для защиты персональной информации Пользователя, обеспечения ее надлежащего использования и предотвращения несанкционированного и/или случайного доступа к ней, ООО «Эксклюзив Консалтинг» применяет необходимые и достаточные технические и административные меры.

4.5. ООО «Эксклюзив Консалтинг» вправе передать персональную информацию Пользователя третьим лицам (в том числе организациям, осуществляющим запись, систематизацию, накопление, уточнение, хранение, извлечение, непосредственно осуществляющим направление Пользователю специальных предложений, информации о новых товарах и рекламных акциях, обработку запросов и обращений Пользователей, а также осуществляющим уничтожение персональной информации) в следующих случаях:

  • 4.5.1. Пользователь явно выразил свое согласие на такие действия, т.е. отметил чекбокс «Принимаю Пользовательское соглашение о конфиденциальности» при заполнении на сайте www.eccon.ru форм с персональной информацией;
  • 4.5.2. Передача необходима в рамках использования Пользователем определенного Сервиса либо для оказания услуги Пользователю, выполнения обязательств по договору;
  • 4.5.3. Передача предусмотрена российским или иным применимым законодательством в рамках установленной законодательством процедуры.

4.6. При обработке персональных данных Пользователей ООО «Эксклюзив Консалтинг» руководствуется Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

5. Изменение пользователем персональной информации:

5.1. Пользователь вправе в любой момент потребовать удаления предоставленной им персональной информации, обратившись в ООО «Эксклюзив Консалтинг» по адресу [email protected] или по телефону 8 495 255 41 23.

6. Подтверждение Соглашения:

6.1. Пользователь вправе отказаться от подтверждения настоящего Соглашения, в случае, если какое-либо его условие является для Пользователя неприемлемым.

6.2. Пользователь подтверждает, что его принятие Соглашения (отметка чекбокса «Принимаю Пользовательское соглашение о конфиденциальности») означает полное согласие Пользователя со всеми его условиями без исключения.

В том числе, Пользователь, принимая настоящее Соглашение, дает свое согласие ООО «Эксклюзив Консалтинг» на получение информации о специальных предложениях, о новых товарах и рекламных акциях по сетям электросвязи и по почтовой связи (включая, но не ограничиваясь: SMS-рассылки, e-mail-рассылки) и обработку своих персональных данных посредством сбора, записи, систематизации, накопления, хранения, уточнения, извлечения, использования, осуществляемую с использованием средств автоматизации, в том числе в информационно-телекоммуникационных сетях, или без использования таких средств в целях организации направления Пользователю специальных предложений, информации о новых товарах и рекламных акциях, обработки запросов и обращений Пользователя.

6.3. Указанное согласие Пользователя с условиями Соглашения, в том числе порядком обработки персональной информации, действует 5 лет с автоматической пролонгацией, если оно не было отозвано в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

[2]

7. Изменение Соглашения о конфиденциальности:

7.1. ООО «Эксклюзив Консалтинг» имеет право вносить изменения в настоящее Соглашение о конфиденциальности. При внесении изменений в актуальной редакции указывается дата последнего обновления. Новая редакция Соглашения вступает в силу с момента ее размещения, если иное не предусмотрено новой редакцией Соглашения. Действующая редакция всегда находится на настоящей странице.

8. Обратная связь. Вопросы и предложения:

8.1. Все предложения или вопросы по поводу настоящего Соглашения следует сообщать в ООО «Эксклюзив Консалтинг» на адрес электронной почты [email protected], по телефону 8 495 255 41 23 либо по адресу: Московская обл., Истринский р-н, д. Духанино, КП «Духанино-4», ул. Рождественская, дом 127.

Здравствуйте!

Мы обязательно перезвоним Вам в самое ближайшее время.

Отмена долевого строительства в 2019 году

Отмена долевого строительства должна состояться с 1 июля 2019г., это обозначает, что продать квартиру на этапе котлована для застройщика будет сложнее. Будет ли дорожать жилье? Самый распространенный ответ экспертов – да, по некоторым оценкам рост цен может составить от 20%, но это будет происходить постепенно, не за 2019 год, оценочный рост могут скорректировать много других факторов.

Читайте так же:  Как при разводе разделить квартиру купленную на материнский капитал

Что такое долевое строительство

Продажа недвижимости по договору долевого строительства на данный момент обозначает, что покупатель фактически становится дополнительным инвестором проекта. Так как продажа осуществляется на ранних стадиях строительства и, привлеченные от конечного потребителя деньги, застройщик вкладывает в проект. Это очень рискованный способ покупки жилья, так как законсервированных, незаконченных новостроек становится все больше. В случае успешной реализации проекта вариант участия в долевом строительстве выгоден и продавцу и покупателю:

  • покупатель получает жилье со скидкой 10-20-30% и постепенно выплачивает стоимость на протяжении строительства объекта;
  • застройщик инвестирует в объект деньги покупателя и не платить проценты банку за кредитные средства.

Если все хорошо заканчивается, то после введения недвижимости в эксплуатацию покупатель оформляет право собственности на свою долю в объекте – купленную квартиру.

Как показывает практика, многие застройщики по причине некомпетентности или с целью мошенничества могут затягивать темпы строительства, ухудшать его качество или совсем остановить работы по проекту. Тогда потребители теряют свои деньги, не могут получить желаемые квартиры или инвестировать вложенные средства в другую недвижимость.

Долевое строительство в 2019 году: последние новости

Отмена долевого строительства в 2019 году связана с массовым банкротством застройщиков с 2015 года, только в прошлом году обанкротилось 20% игроков рынка (более 1 тыс. шт.), еще 30% находятся на грани выживания. Как будут достраивать дома, начатые этими компаниями, пока неизвестно. Очень много людей, которые инвестировала средства в проекты банкротов остались в итоге без желаемого жилья.

Одной из причин скоропостижного принятия обновленного законопроекта стали проблемы с очередным крупным строителем – Urban Group (16 тыс. дольщиков).

Банковский кредитный эксперт

За 1 минуту! Рассчитаем переплаты на калькуляторе. Предложим море выгодных предложений по займам, кредитам и картам, очень гибкие условия. Попробуем?)

Какие изменения нас ждут

Отмена ДДУ в 2019 обозначает:

  • Для покупателей жилья: уменьшение риска купить квадратные метры в долгострое или проблемном доме, отсутствие возможности поучаствовать в качестве инвестора и получить скидку при покупке на ранних стадиях строительства.
  • Для застройщиков: невозможность пользоваться деньгами покупателей в качестве инвестиций, потребность в других источниках финансирования, запрет на строительство сразу нескольких комплексов.

[1]

Приблизительный порядок финансирования строительства дома:

  1. Компания разрабатывает проект, рассчитывает стоимость строительства;
  2. Формирует собственный капитал в размере не менее 10% от стоимости проекта;
  3. Обращается в банк за дополнительным финансированием;
  4. Банк анализирует требования к застройщику, риски и выгоды от проекта, поэтапно выдает деньги под определенный процент, контролирует их целевое использование;
  5. Граждане покупают квартиры и вносят деньги на эскроу-счет, ими никто не может пользоваться: ни банк, ни застройщик.
  6. После завершения строительства компания оформляет документы, покупатели получают право собственности на квартиры, часть денег с экроу-счетов идет на погашение кредита, а часть поступает на счет застройщика.

Содержание нового закона

Новый закон о долевом строительстве 2019, основные изменения:

  • 1,2% от цены квартир перечисляется в Фонд защиты дольщиков;
  • Застройщик должен быть финансово стабильным, без долгов по кредитам, а доля собственного участия в проекте должна превышать 10%;
  • Обязательно подтверждения права аренды или владения на участок земли для строительства;
  • Юридическое лицо-застройщик может заниматься строительством только одного объекта и исключить другую деятельность;
  • Для привлечения дольщиков компания должна успешно построить более 10 тыс. кв. м жилья, а доля таких инвестиций не может превышать 30%;
  • Введено в действие проектное финансирование для отдельного объекта, с привлечением банка, который детально анализирует проект и контролирует ход его выполнения, поскольку в его интересах вернуть кредитные средства.

Что это означает простыми словами

Объясним, к чему приведет изменение законодательства простыми словами:

Когда закон вступит в силу

Требования к застройщикам, которые могли привлекать деньги по договорам долевого строительства ужесточились еще во второй половине 2018 года, были приняты новые поправки к ФЗ РФ 2014, что полностью запрещают долевое строительство с 01.07.2019г. Чем грозит такое изменения? После введения поправок покупатели будут более защищены, но сейчас надо быть особенно осторожными. Некоторые застройщики могли начинать строить как можно больше домов до введения изменений в закон, сейчас их цель привлечь покупателей к инвестированию, заманивая низкими ценами.

Что будет после отмены ДДУ

Что после отмены ДДУ ждет рынок новостроек пока прогнозировать сложно. Однозначно рынок покинут слабые игроки, но смогут ли строить лидеры рынка без участия инвестиций от конечных потребителей, а только за счет собственных средств и недешевых банковских кредитов. Результаты реформ будут видны в течение нескольких лет. Возможно будут внесены некоторые исключения в законодательство или разработаны программы льготного финансирования.

Если у Вас остались вопросы или есть жалобы — сообщите нам

«Подарок под ёлочку» – обзор декабрьских изменений законодательства о долевом строительстве

25 декабря 2018 года вступил в силу Федеральный закон № 478-ФЗ, которым были внесены очередные глобальные изменения, затрагивающие деятельность российских застройщиков.

И вот, на рынке жилищного строительства в очередной раз меняются правила игры.

Как известно, на пути от долевого строительства к проектному финансированию застройщики не очень торопились – заранее набрали разрешений на строительство и намеревались строить по ним по старым правилам, как того предусматривали предыдущие поправки в Закон № 214-ФЗ (которые, кстати, были приняты менее чем полгода назад!). Но законодателей такое положение не устроило, поэтому решено было застройщиков простимулировать не «пряником», а «кнутом». Итог – фактическая отмена «переходного периода» для застройщиков, которые строят по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года. С принятием Закона № 478-ФЗ такие застройщики должны будут с 1 июля 2019 года перейти на привлечение средств дольщиков с обязательным использованием эскроу-счетов, за исключением тех проектов, которые находятся в значительной степени готовности. Как рассчитать критерии соответствия застройщика исключениям – должен в ближайшее время определить Минстрой и утвердить Правительство РФ.

Эти правила – наиболее чувствительная для застройщиков часть нововведений Закона № 478-ФЗ.

Далее – об основных внесенных изменениях поподробнее.

* Данные нововведения не применяются к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018 (п. 13 ст. 8 Закона № 478-ФЗ).

Оценивая внесенные в конце предыдущего года изменения в законодательство, следует заметить, что в целом они достаточно существенны и, наверняка, повлияют как на планы застройщиков, так и на возможности их воплощения в жизнь. Некоторые из этих нововведений были вполне ожидаемыми или носили «технический» характер (исключение противоречий, возможность погашения целевых займов за счет средств дольщиков и т.п.), а другие (как, например, ускоренный переход на счета эскроу) – стали настоящим сюрпризом для многих.

Читайте так же:  Выплаты родителям инвалидов с 1 июля составят 10 000 рублей

Невольно возникает вопрос: это последние глобальные перемены в отрасли или в ближайшее время следует ожидать очередных корректировок правил игры на рынке? С уверенностью можно сказать, что законодательные инициативы еще появятся, но будут ли они значимыми для деятельности застройщика? Как говорится, поживем – увидим.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Президент России Владимир Путин подписал закон, регламентирующий защиту прав участников долевого строительства жилья.

«На публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» возлагаются обязанности по выплате возмещения гражданину – участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему обязательства застройщика по передаче жилого помещения в многоквартирном доме, первый договор участия в долевом строительстве в отношении которого был заключен до 20 октября 2017 года, если исполнение обязательств по этому договору обеспечивалось договором страхования или договором поручительства», – говорится в сообщении, размещенном на сайте президента, передает «Интерфакс Недвижимость».

Как отмечается, для этих целей такие договоры страхования и поручительства считаются прекратившимися досрочно. При этом страховщик (банк) сохраняет часть полученной страховой премии по договору страхования (часть полученной платы по договору поручительства), пропорциональную времени, в течение которого действовало страхование (поручительство).

Оставшаяся часть страховой премии по договору страхования подлежит передаче в Фонд защиты прав дольщиков.

Напомним, в июне Госдума и Совфед одобрили пакет законов о долевом строительстве. Первый документ предполагает создание в регионах некоммерческих организаций (НКО) в форме региональных фондов, которые будут достраивать долгострои на средства компенсационного фонда, федерального, регионального и муниципального бюджетов.

Второй закон предусматривает передачу премий страховыми компаниями по действующим договорам страхования ответственности застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков.

Документ обязывает страховщиков в течение 40 дней со дня вступления закона в силу передать премии по действующим договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в Фонд. Эти средства также будут направлены на достройку проблемных объектов. После передачи части этих средств ответственность перед клиентами несет Фонд.

Фонд защиты прав дольщиков был зарегистрирован в форме публично-правовой компании в октябре 2017 года. Застройщики обязаны перечислять в него взносы в размере 1,2% от ДДУ по всем новым объектам. Неуплата взноса является основанием для отказа в государственной регистрации договоров.

В случае необходимости средства Фонда могут быть направлены на достройку проблемных объектов.

Компенсационный фонд считается временным механизмом защиты прав граждан перед переходом стройотрасли на проектное банковское финансирование.

С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки.

Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.

При этом новые правила не должны «заморозить» ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных ДДУ в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.

Закон о долевом строительстве в 2019 году

Содержание статьи

Законодательное положение о долевом строительстве было принято в 2004 году для привлечения средств граждан на финансирование жилищного строительства. Нормативно-правовая база, регулирующая долевое строительство 2019, содержит ряд поправок, призванных обеспечить стабильность исполнения обязательств сторонами, заключающими такой договор.

Что такое ДДУ

В договоре долевого участия присутствуют две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик, пайщик).

Застройщик – это строительная организация, которая обязуется в установленный срок возвести многоквартирный жилой дом, либо иной объект, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать в собственность дольщика договорный объект (долю).

Участник долевого строительства – физическое лицо, обязующееся оплатить и принять введенный в эксплуатацию объект.

Договор должен содержать следующие существенные условия:

  • указание на конкретный объект, подлежащий передаче участнику, отраженный в проектной документации, в том числе в виде плана, отражающего расположение отдельных частей объекта и расположение объекта на этаже, относительно иных помещений;
  • сведения о многоквартирном объекте: вид, назначение, этажность, общая площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость;
  • назначении объекта — жилое или нежилое помещение, его общая площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
  • срок передачи объекта застройщиком участнику;
  • цена договора, срок и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств;

В отсутствие хотя бы одного из указанных условий договор считается не заключенным.

Целью строительства по договору ДУ может быть многоквартирный жилой дом, жилые дома блокированной застройки с числом блоков не менее трех, нежилые строения, возводимые с целью комплексного освоения застраиваемой территории и предназначенные для обслуживания жилых помещений.

Обратите внимание!

Видео (кликните для воспроизведения).

Особенностью ДДУ является то, что приобретаемые участником объекты: жилое помещение и доля в прилежащей инфраструктуре могут использоваться им только для личного, домашнего, семейного потребления. Если участник планирует после оформления прав на объект использовать его для извлечения дохода: сдача в наем, в аренду, перепродажа, то такие отношения регулируются законодательством об инвестиционной деятельности.

Закон о ДДУ с 2019 года

Последние изменения в ФЗ 214 с комментариями

Еще в 2018 году введено понятие счетов эскроу для аккумуляции средств участников. С 1 июля 2019 года вступят в силу положения, по которым прекращаются прямые расчеты между пайщиками и строителями. Дольщики вносят средства только на указанные счета.

Счет эскроу открывается уполномоченным банком на каждого дольщика в рамках строительного проекта. Деньги аккумулируются и блокируются на этих счетах. Вкладчик не получает процентов, банк – вознаграждения за обслуживание таких счетов. Деньги хранятся в банке на счетах эскроу до получения разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и регистрации права собственности хотя бы одного пайщика. С этого момента банк либо переводит деньги на счет застройщика, либо погашает предоставленный ему кредит.

Обратите внимание!

Если дом к договорному сроку не сдан в эксплуатацию, участники вправе вернуть деньги с эскроу-счета.

Специальное правительственное постановление установило требования к банкам, допущенным к ведению счетов эскроу.

Счета пайщикам открываются в банке, выдавшем целевой кредит застройщику для обслуживания проекта после государственной регистрации ДДУ.

Обратите внимание!

Разрешается привлекать средства дольщика минуя счета эскроу, если ДДУ заключен в период между сдачей дома в эксплуатацию и его кадастровым учетом.

Читайте так же:  Оспаривание отцовства в судебном порядке - срок и госпошлина

При разработке этого механизма Правительством предполагалось, блокировка денег дольщика на банковском счете предоставит гарантии всем трем участникам этих отношений. Интересы дольщика защищены гарантированным возвратом денег в случае пропуска застройщиком срока сдачи объекта в эксплуатацию. Банк возместит кредит, предоставленный застройщику средствами дольщика на счетах эскроу. Застройщик гарантированно получит оплату за своевременно сданный объект.

Последствия и риски

К строительным рискам добавляются риски, связанные с финансовой устойчивостью банка. Не определен механизм перевода денежных средств со счетов эскроу из банка, у которого отозвали лицензию, другому уполномоченному банку.

Счета эскроу защищают гарантии Агентства по страхованию вкладов на сумму 10 млн рублей. Если дольщик успел накопить на счете большую сумму – разницу он потеряет.

Строительство — отрасль с долгим производственным циклом. Возведение масштабного жилого комплекса с сопутствующей инфраструктурой может длиться несколько лет. Если дольщик вступает в ДДУ на стадии котлована, то средства, внесенные им на счета эскроу, несколько лет будут использоваться банком, не принося никакого дохода владельцу.

Вложение в банковский депозит, по которому владелец счета получает пусть небольшой, но доход, может оказаться выгоднее, и он предпочтет накапливать средства на депозите для покупки готового жилья.

Привлекательность ДДУ до настоящего времени заключалась в относительной дешевизне по сравнению с готовым жильем. Использование кредитов вместо средств участников ДУ может привести к удорожанию строительства и сделает недоступным этот рынок жилья для большей части дольщиков.

Средства на счетах эскроу — бесплатный оборотный капитал для банка. Поэтому он объективно заинтересован в их удержании. А механизм разрешения спора между застройщиком и банком относительно выплаты этих средств отсутствует.

Новая редакция закона расширила перечень оснований для проведения внеплановых проверок застройщика:

  • истечение срока исполнения предписания, если застройщик не устранил указанные в нем нарушения;
  • нарушений обязательных требований, выявление в ходе анализа отчетности застройщика;
  • просрочка застройщиком примерного графика строительства на шесть и более месяцев;
  • требование прокурора.

Отмена долевого строительства

Это означает, что застройщики утратят возможность расходовать на строительство деньги дольщиков. С 1 июля 2019 года им придется использовать собственные оборотные средства, либо привлекать целевые кредитные ресурсы по проектному финансированию.

Изменения, которые коснутся застройщиков

С 2019 года меняется ряд требований к застройщикам, привлекающим средства участников долевого строительства:

  • собственные средства застройщика составляют не менее 10% от проектной стоимости строительства;
  • отсутствие заемных обязательств, за исключением тех, которые оформлялись под уже существующие проекты по долевому строительству;
  • опыт работы в области строительства многоквартирных домов не менее 3-х лет и общую площадь веденных в эксплуатацию проектов не менее 5 тысяч квадратных метров;
  • административные расходы составляют не более 10% от общей стоимости строительства за весь его период;
  • количество открытых застройщиком расчетных счетов в банках не превышает количество разрешений на строительство;
  • затраты и средства дольщиков застройщик учитывает по каждому объекту отдельно.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

С изменениями и дополнениями от:

18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28, 30 ноября 2011 г., 10 июля, 30 декабря 2012 г., 23 июля, 28 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г., 13 июля 2015 г., 1 мая, 3 июля 2016 г., 1, 29 июля, 31 декабря 2017 г., 1, 29 июля, 25 декабря 2018 г., 27 июня 2019 г.

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Настоящий Федеральный закон в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

См. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

Президент Российской Федерации

30 декабря 2004 г.

Законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Застройщики вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. В случае привлечения денежных средств лицом, не отвечающим указанным условиям, гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

Читайте так же:  Детские пособия переводят на карту «мир»

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).

КоАП дополняется новой ст. 14.28, устанавливающей административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. N 292, в «Парламентской газете» от 14 января 2005 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

Изменения вступают в силу с 27 июня 2019 г., за исключением подпункт «б» пункта 5 изменений, вступающих в силу с 28 июня 2020 г., и подпунктов «г» и «д» пункта 8, вступающих в силу с 28 июня 2021 г.

См. будущую редакцию настоящего документа

Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ

Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

[3]

Изменения вступают в силу с 25 декабря 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона

Положения абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона вступают в силу с 30 сентября 2018 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г.

Положения статьи 2, частей 1 — 2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г.

Положения статей 1 — 23 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г., за исключением за исключением пункта 27 статьи 1 изменений, который вступает в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и с 1 октября 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ

Изменения вступают в силу со 2 января 2014 г.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 318-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ)

Изменения вступают в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2012 г.

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г.

Федеральный закон от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2009 г.

Федеральный закон от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ

Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ

Видео (кликните для воспроизведения).

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением пункта 17 статьи 1, вступающего в силу с 1 января 2007 г.

Источники


  1. Кулаков В. В., Каширина Е. И., Карапетян Л. А., Старков О. В. Правоведение; Феникс — Москва, 2011. — 224 c.

  2. Жилина, Е. А. Юридическая служба предприятия: cоздание и управление / Е.А. Жилина. — М.: КноРус, 2010. — 168 c.

  3. Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
  4. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2012. — 128 c.
  5. Баршев, Я. Историческая записка о содействии Второго Отделения Собственной Его Императорского Величества Канцелярии развитию юридических наук в России / Я. Баршев. — Москва: СИНТЕГ, 2011. — 245 c.
Изменения в законе о долевом строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here